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[]【鄭州】科學拿地決策邏輯、項目投資風險關鍵點識別、投資測算方法及法務風險規避(5月29-30日)

查看: | 2020-04-28 10:12:27|發布者:

張老師:中房商學院高級顧問;現任某TOP10房企華南大區投資總,曾就職于深圳萬科地產、卓越集團投資總。在深圳從事投資工作至今,簽約項目二十余個,項目種類涉及收并購、城市更新、招

科學拿地決策邏輯、項目投資風險關鍵點識別、投資測算方法及法務風險規避
【課程收益】
1、企業如何做好正確的拿地決策?分享標桿房企拿地模式,掌握土地價值判斷的方法,熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
2、地產投資的全過程解析及風險防范
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。
【課程對象】
1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層;
2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
【講師介紹】
老師:中房商學院高級顧問;現任某TOP10房企華南大區投資總,曾就職于深圳萬科地產、卓越集團投資總。在深圳從事投資工作至今,簽約項目二十余個,項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積三百萬余平方米,總貨值超千億,完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程,擁有豐富的投資經驗。
【課程大綱】 
第一部分 房地產投資實務與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略:
(1)私企:
案例:碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
案例:融創的投資區域,收并購鼻祖
案例:萬科的投資區域,最授權的管理機制
(2)國企:
案例:招商蛇口
2、土地價值判斷
(1)拿地方法:把握好天時、地利、人和
(2)拿地技巧:看城市、看區域、看項目、看收益
(3)項目研判的四個維度:土地、效益、市場、風險
二、投資交易模式
1、交易類型:一手項目、二手項目
2、交易模式特點及難點:
(1)特點
(2)難點
(3)招拍掛交易方式簡析
(4)收并購交易方式簡析
(5)城市更新交易方式簡析
三、地產投資的流程
1、地產投資流程:招拍掛、收并購、舊改
2、土地信息的收集:信息的來源與種類
3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
4、經濟可行性研判:財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
5、可行性研究報告
6、商務談判及交易方案:合作意向書、合作協議
7、投資達成
8、投資達成后事項
四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
1、行業進一步集中化,中小企業面臨要“規模“還是要”差異化“的抉擇
2、投資的趨勢進入后碧桂園/恒大時代
3、未來投資布局明確:聚焦城市群、找準增長點、深耕優勢區域
第二部分:房地產投資測算
【問題1、2、3、4】
一、投資測算的經濟可行性研判
1、財務測算的基本邏輯:模擬一條項目開發運營的現金流,定量的論證項目的經濟可行性,以幫助投資者決策
2、財務測算的前提輸入條件:設計規劃指標、銷售計劃、運營計劃、土地成本、建安成本、三費、三稅、經營物業假設、融資方案
3、財務測算的輸出結果:核心評價指標、現金流量圖、敏感性分析
4、生成可行性研究報告
二、財務測算模塊解析
1、招拍掛項目測算
(1)城市板塊深化研究:如何充分認知市場
(2)測算視角下的產品最優化:怎樣提高貨值?
(3)測算視角下的成本最優化:怎樣降低成本?
2、收并購項目測算
(1)溢價的處理:直接處理、間接處理
(2)稅務的特殊處理
(3)不同交易架構對測算的影響
第三部分:投資相關法律實務
一、在建工程轉讓
1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施
3、在建工程轉讓的特殊情況:未達到25%投資額的處理方案
二、股權類合作開發
1、法律特點及優劣勢
2、法律風險:土地風險、股權風險、債務風險
3、法律風險防范
(1)股權收購之買新不買舊
(2)股權收購之收購還是增資
(3)收購前法律財務盡職調查,合同設置相應條款
4、股權收購的特殊情況
(1)土地尚未落實
(2)擬收購的股權未實際出資
(3)已質押的股權能否轉讓
(4)擬交易的股權存在其他權利瑕疵(如已轉讓第三人但未辦理工商變更,股權代持)
(5)收購國資股權,外資股權
三、聯營型合作開發
1、法律特點
2、法律風險及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施:合作模式、風控措施
五、投資法務盡職調查
1、盡職調查:財務、法務盡調元素
2、需發表意見及風險預估
(1)基礎信息調查
(2)股權并購類法務風控
(3)股權并購類稅務風控
(4)資產收購類法務風控
(5)權益合作——代建&權益收購
六、投資法務設計思路
1、如何設置交易架構
2、如何約定交易價款
3、資金支付原則、節奏設計思路
4、違約責任設計思路
七、投資法務疑難雜癥
1、標的資產的自身瑕疵
案例一:坂田項目(規劃沖突)
案例二:南山項目(拆遷不可控)
案例三:惠州項目(土地無法移交)
2、行政審批的風險
案例四:龍崗項目(政策變化)
3、或有負債出現的風險
案例五:平湖項目(涉訴)
4、土地成本及稅務風險
案例六:寶安項目(土地成本是否抵稅)
5、合作方風險
案例七:資產包(優先購買權)
案例八:惠州項目(合作方意愿)
第四部分:房地產融資方式及策略
一、中國房地產融資現狀和前景
1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當下房地產項目現存融資方式
3、更多房企尋求合作,“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產證券化開始快速發展
5、融資分化指引地產未來方向
二、房地產融資產品
1、銀行資金
2、房地產信托資金
3、房地產保險資金
4、地方及國有金控平臺
5、房地產企業債券
6、房地產公司上市
7、房地產資產管理計劃
8、中小房企與房地產私募基金
9、房地產資產證券化
第五部分:產業地產投資
一、產業勾地模式:案例
1、自帶產業模式
2、先住后產模式
3、借雞生蛋模式
4、資源合作模式
二、勾地項目流程
三、產業地產盈利模式
案例:聯東
案例:天安
【課程說明】 
【課程組織】中房商學院              
【課程時間】2020年5月29-30日  鄭州 
【課程費用】5800元/人,包含培訓費、資料費、會議服務費(本次課程會員劃卡1.5人次)        
【聯系方式】陳老師13220116135、18301562532(同微信)  郵箱[email protected]

 

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