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[]丁祖昱:2020下半年優質土地爭奪繼續加劇

查看: | 2020-08-07 09:14:01|發布者: 中房陳老師

7月以來,深圳、南京、杭州等城市收緊調控政策,多地政策涉及土地供應層面,優質土地入市數量在下半年或將有所減少。  受政策...

      7月以來,深圳、南京、杭州等城市收緊調控政策,多地政策涉及土地供應層面,優質土地入市數量在下半年或將有所減少。

  受政策影響,7月大部分城市推地節奏放緩,土地市場熱度已出現回落,整體土地供應建面為24252萬平方米,創下今年3月以來的新低,尤其是一線城市,供應規模不及6月一半,土地成交量價回調,溢價率較6月有下滑趨勢。

  下半年哪些城市值得關注?我們將綜合近期供地規模、供地質量和政策導向等指標進行綜合分析。

  01

  一線城市土地供應環比腰斬

  7月份大部分城市推地節奏放緩,供應面積創下今年3月以來的新低。

  一線和三四線城市土地供應明顯減少。尤其是一線城市,受北京和廣州供應劇減影響,一線城市整體供應規模不及6月一半,僅有391萬平方米。

  三四線城市供應環比減少了19%,上半年三四線城市土地供應較為激進,下半年趨于保守,典型城市阜陽、佛山、惠州等熱點三線城市供應節奏大幅放緩。

  二線城市7月土地供應量與6月基本持平,環比微增3%,但冷熱不均是二線城市的突出特征,各城市分化嚴重。首先,杭州、南京、蘇州、福州等熱點城市土地供應急劇減少,7月全月供應量均不足100萬平方米,蘇、杭兩城更是不足30萬平方米,熱點城市中僅寧波、合肥等城市7月供應表現突出,土地供應量均超200萬平方米,環比6月均實現翻番。其次,中西部城市土地供應量均相對較高,其中重慶、西安和貴陽均超過了750萬平方米。

  表1  2020年7月各能級城市土地供應變化情況(萬平方米)

數據來源:CRIC數據來源:CRIC

  02

  濟南、廈門等城市推地節奏加快

  CRIC重點監測的30個一二線城市中,有17個城市因供應節奏調整導致7月土地掛牌量不及上月,占比超過一半,蘇州、大連、長春、杭州、海口、北京等城市7月土地供應建面跌幅均在70%以上,前兩月優質土地集中供應的南京,7月供應量下跌幅度也超4成。7月份一二線城市的成交規模大概率會下滑。

  相反,部分上半年推地節奏緩慢的城市在下半年開始積極放量,比如濟南、鄭州、西安、南昌、重慶、寧波、貴陽、合肥和廈門。以濟南為例,7月土地供應建面環比增幅最突出,達到308%,上半年濟南宅地供應僅75公頃,完成率只有12%,加之疫情之下地方政府財政壓力較大,下半年供地節奏加快也在意料之中。

  除濟南外,重慶、西安、合肥、廈門等均是這類城市,上半年宅地供應均低于全年的四成,近期推地節奏已有加快征兆。

  圖1  2020年7月重點一二線城市土地掛牌量及環比變化(萬平方米)

數據來源:CRIC數據來源:CRIC

  03

  福州、廈門等地有優質好地入市

  由于熱點城市相繼升級調控,熱點城市土地供應量減少的同時,優質地塊供應力度也發生了變化。

  以高總價(出讓總價超過10億元)的土地幅數占比和高單價(起拍單價超過1萬元/平方米)的土地幅數占比來看,7月份出讓地塊中高總價地塊占比為3.1%,較6月份下降了1個百分點,起拍單價超過1萬元/平方米高單價地塊的比例較6月份也下降了0.3個百分點,僅有2.4%。

  這意味著,7月重點城市掛牌的土地中優質地塊明顯減少,優質宅地越發稀缺。

  圖2  2020年6月和7月重點城市

  供應土地中高總價和高單價地塊占比情況

注:高總價地塊是指出讓總價超過10億元的土地,高單價地塊是起拍樓板價超過1萬元/平方米的土地。
數據來源:CRIC 注:高總價地塊是指出讓總價超過10億元的土地,高單價地塊是起拍樓板價超過1萬元/平方米的土地。 數據來源:CRIC

  從城市的角度來看,廈門、福州、佛山、武漢、寧波、成都、長沙、南寧、天津等城市優質地塊占比相對較高,均在3成以上。其中,福州和廈門的比例都達到了100%,福州7月供應7宗宅地,其中有4宗起拍價均在10億元,其余3宗起拍單價均在1.3萬元/平方米。廈門7月也供應4宗優質宅地,將于8月21日出集中出讓。

  寧波、南京、佛山也有多宗地塊值得關注。以寧波為例,在掛牌的20宗宅地中,有9宗高質量地塊,多位于熱門區域;其中位于江北區文創港核心區的宅地,起拍價就高達30億元,平均樓板價也超過1萬元/平方米,地塊條件十分優越。

  表2  重點監測城市7月份掛牌土地中值得關注的優質地塊

數據來源:CRIC數據來源:CRIC

  在政策收緊的大背景下,土地市場供求兩端均有不同程度降溫。就土地掛牌量來看,7月土地供應環比降幅近兩成,創下3月份疫情恢復以來的新低,優質地塊的供應比例也有明顯下降,地市熱度大概率會繼續下滑。

  下半年的投資擴儲,結合各城市的供地規模、供地質量等方面來看,重點兩類城市值得房企關注。

  上海、福州、廈門、寧波、佛山等優質地塊持續入市的城市。這些熱點城市供應量整體還維持在相對較高水平,同時大規模的土地供應中仍有多宗素質較佳的優質地塊入市,接下來布局優質區域的機會較多。需要提醒的是,此類優質土地占比高、熱度也比較高的城市,房企拿地要仔細測算拿地成本,避免后期利潤空間不足。

  第二類城市上半年供應節奏較慢,下半年會加快推地節奏,如濟南、鄭州、西安、合肥近期推地節奏明顯加快,并且其中不乏優質地塊,也可重點關注。對于有意愿在這些城市布局的企業,是選擇進入的好時機。

(來源: 丁祖昱評樓市)

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