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[]丁祖昱:30強房企長三角土儲總貨值9萬億

查看: | 2020-06-15 09:16:36|發布者: 中房陳老師

一直以來,長三角區域都是眾多品牌房企的土儲首選。  2019年底,長三角地區房企土儲貨值排行榜TOP30企業于長三角41個城市的土地...
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一直以來,長三角區域都是眾多品牌房企的土儲首選。

  2019年底,長三角地區房企土儲貨值排行榜TOP30企業于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達9萬億元和5億平方米;其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達5萬億元和3億平方米,占比均超過55%;TOP4房企總土儲貨值占據TOP30長三角土儲總和近三成。

  本文重點分析2019年長三角地區房企土儲貨值TOP30的房企在長三角地區布局的特點、重點城市的布局差異等,結合市場走勢,分析房企在長三角區域哪些城市具備拿地機會。

  01

  規模房企優勢依然明顯

  基于良好的產業基礎、發達的經濟活力,長三角區域房地產成熟度明顯高于其他區域,房企競爭較為激烈,尤其是品牌房企競相入駐,土儲規模遙遙領先,譬如融創、綠地和碧桂園在長三角總土儲均超5000億元;當然,濱江、弘陽等本地房企規模也不容小覷。

  城市競爭格局方面,經濟基礎較好、購買力較強的上海、杭州、蘇州、南京和寧波等城市,業內競爭更為激烈。

  1、TOP30房企長三角區域總貨值達9萬億元

  具體來看,2019年底,TOP30企業于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達9萬億元和5億平方米;其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達5萬億元和3億平方米,占比均超過55%。根據統計局數據顯示,長三角三省一市2019年商品房銷售面積為3.43億平方米,這意味著僅TOP30企業的貨值,就可以支撐長三角未來約1.4年的銷售。

  2、融創、綠地、碧桂園超5000億貨值領跑

  從貨值排行榜上榜的企業來看,融創、綠地、碧桂園等四家企業在長三角41個城市的總貨值超過5000億,遙遙領先其他房企。四家企業總土儲貨值占據長三角土儲總額TOP30總和的29%,優勢十分顯著。其中融創是在長三角土儲最多的企業,2019年土儲額高達7869億元;第二位企業綠地大本營本就在長三角;其余兩家也都是全國化布局的排頭兵,總的來看,總土儲TOP4的頭部企業均是全面布局的規模房企,運營能力較佳,未來業績穩定攀升可期。

  長三角總土儲貨值超過2000億的17家企業也基本被銷售前三十的企業所覆蓋(僅寶龍、綠城、濱江未在前30之列)。除了上文提到的TOP4房企,萬科、保利、中海等粵系房企緊跟其后,土儲額均超4000億元。值得注意的是,陷入黑天鵝泥淖的蘇系房企代表新城,盡管2019年規模有所收縮,但貨值依然保持在4000億以上。

  此外,走全國化布局的寶龍地產、融信中國等閩系房企,綠城、濱江、德信等浙系房企,在長三角區域總土儲排名居于前TOP20,規模不容小覷。考慮到融資收緊、棚改縮量等大環境的變化,近兩年大部分公司均加大在長三角的布局與擴張,長三角區域將成為其規模進階的踏腳石。

  3、德信等長三角布局擴容,新城顯著收縮

  去年,德信、濱江、雅居樂等房企在長三角的土儲總額較2018年均有大幅增加,其中德信擴張最為迅速,2019年長三角土儲量增至1821億元,較2018年已然實現翻番。值得注意的是,德信90%的土儲依然集中在長三角,其中大本營杭州的土儲量高達1124億元(含已售未結轉數據,下同),占到其在長三角土儲量的48%,其次是溫州、寧波、南京和湖州,土儲總額均在100億以上,四城占據長三角土儲的33%。德信的迅速擴張是由于其在大本營杭州的土儲激增導致的(2018年其在杭州的土儲量僅377億元),增量高達747億元,增幅高達198%。

  此外,濱江、雅居樂2019年的土地儲備較2018年也有較大增幅,以濱江集團為例,作為典型的深耕型企業,2019年濱江在杭州的土儲也是躍升至1145億元,較2018年增幅高達70%。這也是源于2018年其投資深圳失利之后做出的戰略調整,濱江在杭州的主戰場地位再次確認,正是在優勢區域的深耕,才讓濱江在激烈的競爭中脫穎而出。

  總體來看,擴張型房企多是區域深耕型房企,尤其是深耕杭州這類房地產前景較佳的城市,基于其對市場、客群的透徹研究,加之其在當地擁有良好的產品力、品牌知名度和忠誠度,并有著深厚的資源積累,有著較強的競爭優勢。

  02

  布局差異:浙系房企深耕大本營

  整體來看,長三角土儲TOP30的典型房企中45%土儲位于江蘇,分布于浙江的有34%左右,可見江浙兩地確是房企在長三角區域的“糧倉”;在長三角一體化加速發展的背景下,越來越多的房企考慮布局安徽區域,但由于產業發展和江浙地區仍有差距,16個城市中僅有合肥、蕪湖、馬鞍山、阜陽等4個經濟發展相對較佳或人口基數較大的城市較受房企關注,30家典型房企僅有16%的土儲位于安徽;上海受制于土地成本較高、土地供應量有限等原因,房企進入上海的成本也相對較高,所以一共僅有5%的土儲位于上海。

  從長三角一體化戰略來看,長三角將以上海為主要核心,以南京、杭州、蘇州、合肥、寧波等5個二線城市為次核心,協同帶動周邊三、四線城市發展。因此,目前在長三角土儲較多的企業,大部分以圍繞某一重點城市周邊集中布局的模式,持續拓展長三角市場份額,如濱江、眾安等都是在杭州及周邊集中布局。

  1、環上海:輻射紅利最多

  作為長三角唯一的一線城市,上海在長三角規劃中的地位最高,同時為了帶動周邊城市發展,環滬周邊會有多項規劃利好,如江浙滬交界處已經成立了一體化示范區。同時,上海還擁有持續強大的人口吸引力嚴格的限購政策,其周邊的蘇州、南通、嘉興均能享受到上海外溢需求利好,加之區域內整體購買力水平也比較高,剛需和投資性需求夠比較旺盛,這也是環上海布局的優勢所在。

  從重點統計的企業來看,正榮、中南置地、招商等企業都選擇了重點布局環上海區域,但各自偏重的城市有所不同:正榮以蘇州為核心,在蘇州的土儲占比達到長三角總土儲的28%;中南置地則重倉南通,在南通的土儲占比超過了二成,是重點布局環上海企業中唯一以三四線城市為重心的;招商蛇口的布局相對分散,其中蘇州和南通的土儲占比都相對較高,比例都在10%以上。不過,這些企業在環上海的區域布局中,核心城市上海所占的比例并不高。

  2、環杭州灣:杭州核心地位突出

  環杭州灣城市群是長三角一體化之下人口規模較大的城市群,也是覆蓋城市最多的城市群。杭州、寧波兩大核心城市當前均已成為二線城市經濟發展的龍頭,杭州以科技創新、互聯網發展帶動城市大幅發展,寧波也依托產業升級實現經濟新跨越。環杭州灣以杭州和寧波為核心,帶動紹興、金華、湖州、舟山共同發展。環杭州灣布局的巨大優勢在于這些城市民營經濟活躍,區域內居民購買力都比較強,同時在戶籍政策利好下,杭州和寧波近幾年常住人口增量均位居全國前列,購房需求長期發展前景可期,城市房價上漲動力充足。

  聚焦環杭州灣布局的典型企業也以浙江本土房企為主,如濱江、眾安、德信等,德信、濱江及眾安在環杭州灣土儲的比例占到其在長三角總土儲的6成以上,并且這些企業在杭州的土地儲備占比均超過了3成。而在長三角區域土儲占比相對較少的外來房企融信和融創,在環杭州灣的土儲占集團在長三角區域內的總土儲占比也相對較高,且高度集中于杭州。就此來看,在環杭州灣區域布局的企業,土儲聚焦程度較其他三個城市群顯著提升,杭州的核心地位非常突出。

  3、環南京:地處蘇皖交界覆蓋廣 

  作為江蘇省會,受區位影響,南京的輻射范圍也覆蓋安徽省,尤其是馬鞍山和滁州,在長三角一體化的帶動下,這些城市與南京人員流動頻繁,區域內市場也比較活躍。不過,和環上海、環杭州灣城市圈相比,南京都市圈內發展差距較大,區域內購買力水平差距明顯,因此南京周邊城市的市場極易受到南京房地產市場影響,特別是南京放寬戶籍政策后,需求又回流至南京市場,導致這些城市的樓市表現在2019年并不及預期。

  在環南京重點布局的典型企業較少,本土房企中土儲規模較大的僅有弘陽在環南京區域的土儲占比較高,外來企業中則是以重點布局三四線的碧桂園、明發為主。值得注意的是,環南京城市圈布局的企業,其在南京城市群的土儲聚集度并不如環杭州灣布局的企業,即使是本土房企弘陽,其在南京城市圈的土儲占比也僅有27%。同時,除碧桂園這樣以三四線為重心的企業外,大多數規模房企在南京城市圈的布局均高度聚集于南京,如保利發展、招商蛇口、正榮等在南京的土地儲備均在15%以上。以此來看,外來房企在環南京區域的競爭優勢并不弱于本土房企。

  4、部分企業需警惕三四線風險

  從企業角度來看,典型房企在長三角的布局戰略大多是一二線為主,三四線為輔,土儲集中于一二線城市的房企比例可達7成左右,大部分規模房企都完成了在6個一二線城市的布局。一二線土儲比例明顯突出的企業以外來房企或國企、央企為主,其中禹洲、正榮、龍湖在長三角土儲中有6成以上位于一二線。對外來房企來說,首選二線城市進駐長三角帶來的風險更小;立足于核心城市,更容易在小城市圈范圍內打造品牌知名度,且核心城市房地產發展成熟、市場透明度更高,外來房企進駐的壁壘相對降低。

  除了少數全面布局三四線的碧桂園等頭部房企外,土儲集中于三四線的企業更多以本土或深耕型房企為主,并且集中布局江蘇的企業更多,如新城、中南、明發均是如此。

  這些重倉三四線城市的企業,過去幾年內得益于長三角三四線城市房價的快速上漲規模也迅速擴大,但過于重倉三四線的風險也不容小覷。可以看到,自2019年開始市場整體下行,大部分城市房價漲幅趨緩,部分城市成交規模萎縮,風險較此前明顯加大。因此,對于在三四線城市布局過多的企業來說,應及時優化調整土儲結構增強抗風險能力、增強接受政策紅利的能力。 

  結合2020年市場走勢來看,長三角地區在購買力強、需求支撐性佳等優勢支撐下,受疫情影響較輕,土地市場升溫趨勢表現也更突出。

  從拿地時機來看,鑒于近期土地市場高熱不退,在中央一再強調“穩地價”和地方經濟發展漸回正軌的情況下,重點城市的優質供地潮將在下半年趨緩,建議企業要緊抓上半年的拿地機遇;長遠而言,人口發展仍是衡量投資前景的第一要素,就人才吸引力變化指標來看,杭州、寧波等人口再集聚城市依舊值得長期關注。

  1 城市布局:城市圈被低估地塊可擇機抄底

  自2019年12月,《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式公布之后,江蘇、浙江、安徽先后發布長三角一體化專項行動計劃,加上商合杭鐵路的建設,將銜接起合寧、寧安、寧杭等多條高鐵線,并與規劃的滬蘇湖等高鐵相連;合肥至馬鞍山、蕪湖、宣城、阜陽、亳州等省內城市,都可實現1小時高鐵到達,原來交通不便的宣城、蕪湖、亳州等城市將大大受益。不僅如此,通車后,將打通前往中原腹地的快速通道,成為新的“華東二通道”。這類城市還有鹽城、揚州等,一體化之后這類城市將迎來較好的發展機會,房企可擇機抄底。

  2 布局時機:緊抓杭州等地上半年拿地機遇

  進入三、四月份以來,信貸環境逐步寬松,再加上大量核心區優質地塊的入市,房企拿地意愿也較前兩個月有所提升,長三角土拍熱度急劇上漲,尤其是杭州、南京、寧波等二線城市頻頻拍出高溢價地塊。

  但考慮到近期中央再三重申“房住不炒”,如果地價和市場熱度仍持續攀升,將與調控基調相違背,高熱城市勢必會有更多措施出臺進行降低市場熱度,如上月熱度較高的合肥,在競自持限制下,本月出讓的兩宗地溢價率均被控制在16%左右。就此來看,在供地規模增加和“房住不炒”兩方面因素共同作用下,優質地塊入市占比將有所回落,房企要緊抓上半年的拿地機遇,尤其是近期優質地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市。

  3 中長期發展:人才吸引力級差逐步顯現

  就中長期來看,由于各城市產業經濟水平不同,加之各城市人才新政內容也存在較大差異,譬如落戶門檻、購房補貼等方面均有不同,各方因素疊加之下,長三角41個城市的人才吸引力級差逐漸顯現,在常住人口增量和素質方面均有顯著不同。典型如杭州、寧波,2016-2019年常住人口累計增量較前三年均超40萬人,人口再集聚趨勢尤為突出。

  這類城市由于收入水平相對較高,居民收入水平位居全國前列。加之本地民營經濟活躍,當地民富基礎深厚。根據胡潤發布的《2019胡潤財富報告》,寧波的中產家庭數量在30萬以上,居民購買力明顯要強于大多數城市;并且隨著高素質人才的大量涌入,中產階層的增量空間巨大,這類人群無疑對于當地房地產市場形成較強的支撐,值得房企重點關注。

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